マンション管理組合の管理者は、区分所有者の中から選任されるのが一般的ではありますが、区分所有者以外の第三者（外部専門家）を管理者として選任する方法も認められており、この管理方式のことをいいます。

国土交通省は「マンション標準管理規約」を2016年に改定し、第三者管理者方式に関する条文を追加しています。
背景には、昨今のマンションの高経年化の進行等による管理の困難化や、マンションの高層化・大規模化等による管理の高度化・複雑化が進んでいることがあります。
更に、持ち回りで区分所有者がボランティアで行うという考え方から、費用を支払っても専門家に任せるべきだという考え方が広まってきていることが挙げられます。

第三者管理者方式のパターン

標準管理規約では、外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとして、次の３つが想定されています。

1. 1.理事会あり ／ 「管理者＝理事長」
   （第三者が管理者 兼 理事長に就任）
2. 2.理事会あり ／ 「管理者≠理事長」
   （第三者が管理者に就任 ／ 区分所有者の理事長は管理者ではない）
3. 3.理事会なし ／ 「管理者　 理事長 」
   （第三者が管理者に就任 ／ 理事長がいない）

なお、上記3.は、「外部管理者総会監督型」といわれる形態になります。

外部管理者総会監督型のガバナンス観点

理事会のないこの方式では、次に掲げた観点でガバナンス整備をすることが、特に求められます。

1. ア）職務分掌
   管理会社が管理者となる場合、管理者部署と管理会社業務部署とが明確に分離されているか
2. イ）書面報告
   区分所有者に対し、情報が毎月共有されているか（総会で決定した事業計画や、総会決議事項の実施状況、区分所有者からの提案や苦情の有無・内容、組合会計の収支状況など）
3. ウ）工事・物品等の発注先選定
   相見積の取得基準や、管理者の自社・自社グループに対する発注ルールが明確化されているか
4. エ）組合口座の印鑑保管
   管理者部署で施錠可能な金庫等に厳重に保管を行い、印鑑の保管と鍵の保管を別の担当者に分離させているか
5. オ）押印の管理
   管理者部署は、管理組合の押印の申請および承認について、適切に記録を残しているか。

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